신규분양 콘도 매입과 절차

 토론토에 거주하시는 많은 분들이 주거 목적/시세차익/임대목적 등으로 콘도를 구입하십니다. 부족한 단독 주택가격의 가격상승, 신규 이민자의 유입등으로 콘도의 수요는 앞으로도 계속될것으로 보여집니다. 이곳의 콘도 개념은 한국의 아파트로 이해하면 됩니다.

 

콘도가 분양 되어 입주까지의 절차와 어느시점에서 매입하는것이 가장 저렴한지에 대해서 알아보겠습니다.

 

콘도시공회사의 건축허가를 받고 Declaration이라는 과정을 거치면 바로 분양에 들어갑니다. 콘도 개발업체들은 초기에 몇%까지 성공적으로 판매하는가가 중요합니다. 콘도프로젝트에 자금을 대주는 금융기관들은 분양율이 통상 약70%이상 되어야한 대출을 집행한다는 기준을 가지고 있기 때문입니다. 개발&시공업체가 시장에서 명성이 있는곳이라면 조건들이 유리하겠지만 영세하다면 기준이 더욱 까다롭습니다. 따라서 새로운 프로젝트의 분양과 동시에 여러 마켓팅 전략을 펼치면서 일정%까지 판매를 성공시킵니다. 분양예정가격은 공표된 이후에도 실제로 계약서에 서명하기 직전까지 언제든지 가격은 조정될 수 있습니다. Price list (가격표)문서의 하단에 보면 아주 작은 글씨로 다음과 같이 적혀있습니다. "Prices are subject to change without notice. E & O.E " (E & O.E는 Errors and Omissions excepted의 약자, 광고나 판매용 자료에 적힌 분양가격은 사전통보없이 변경될수 있음을 미리 밝혀두는 법률적 보호 장치입니다.)  아래는 콘도 개발&시공업체가 판매하는 전략을 단계별로 나타내보았습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

분양계약

콘도 분양 계약은 분양사무소에서 이루어지며 선착순 방식으로 희망하는 유닛을 선정하여 계약을 하게 됩니다. 따라서 인기 있는 콘도의 경우는 몇일전부터 분양오피스 앞에 줄을 서기도 합니다. 또는 인지도 있는 부동산 회사로 미리 어느정도의 물량을 줄때도 있습니다. 그럴경우 줄을 서는 고생은 하지 않고 worksheet(분양희망 양식)정도만 접수하면  나중에 분양사무소에가서 계약을 하는 경우가 있습니다. 하지만 부동산 회사로 들어오는 물량에서 본인이 원하는 기준에서 벗어날수도 있습니다.

분양계약서에는 분양금액, 주차장/Locker포함여부와 금액, Deposits (계약금과 중도금)금액과 납부시기, 입주예정일, 분양면적/자재/사양등이 포함됩니다. 계약서를 비롯하여 콘도에 관련된 자세한 사항을 포함하고 있는 서류인 Disclosure Statement가 구입자에게 모두 전달되는 날 이후로 10일간의 Cooling Off 기간 (계약취소가능기간)이 시작됩니다.  계약이 확정된 이후라도 Disclosure Statement에서 밝힌 콘도 프로젝트 내용 중  중요한 변경이 생긴다면 콘도 구입자는 계약을 취소할수 있습니다. 

(예, 계약금, 중도금 납부일정

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Cooling-Off기간

분양광고나 중개인의 설명을 듣고 계약을 하였지만, 구입자의 마음이 바뀔수가 있습니다. 온타리오주의 콘도미니엄법에서는 이럴경우 구입자(또는 그의 변호사)는 분양사(또는 해당 회사 변호사)에 특별한 이유를 설명할 필요없이 10일 내에 서면으로 취소의사를 통지하면 된다는 소비자 보호조항이 있습니다. 이 기간이 지나면 계약 취소를 할수 없게 됩니다. 구입자는 이 기간동안에 계약서 서류 (계약서 & Disclosure Statement)일체를 변호사에게 맡겨 계약상 이상이 없는지 검토를 부탁합니다. (계약일 다음날 부터 1일씩 계산, 예: 1월1일 계약시 2일 부터 계산하여 11일이 Cooling-Off 만기일)

분양할 당시에 밝혔던 콘도의 내용(공용시설, 유닛등)에 중대한 변화가 생긴경우 Cooling-Off 기간이 후에도 구입을 취소할수 있는 경우가 있습니다. 중대한 사유가 생기면 콘도분양회사는 소유권 등기 10일전까지 구입자에게 그 내용을 통지 하여야 하며 구입자는 계약취소여부를 결정합니다.

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Mortgage Pre-Approval (모기지승인)

Cooling-Off 기간이 지나면 빠른시일 내에 구입자는 모기지 승인서를 받아서 제출해야 합니다. 통상 제1금융권의 모기지 승인서를 인정해줍니다.

Joseph Hwang의 특전-Free Mortgage Pre-Approval arrangement

 

유닛 자재사양 선택

계약시 기본패키지를 선택하기도 하나 시공이 어느정도 되면 주제별, 테마별로 색상,질감등을 나누어 패키지를 만들어서 구입자가 직접 선택할수 있습니다. 또한 업그레이드 패키지의 경우 일정부분 차액이 추가됩니다. 콘도의 업그레이드는 대략, 마루바닦 소재, 부엌 Counter top, Bathroom pieces, Moulding등입니다.

 

콘도분양시 부동산 중개인의 활용요령

새로 짓는 콘도를 분양 받는 방법은 아래와 같은 방법이 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

분양계약금 안전장치

분양계약시 지급한 계약금과 중도금을 모두 Deposit이라고 하는데, 이 돈에 대하여 TARION의 Ontario New Home Warranty Program (ONHWP)은 최고 $20,000까지 보장합니다.  또한 콘도 분양회사가 ONHWP의 보증금액을 초과하는 금액을 Deposit으로 받는 경우 반드시 이돈을 신탁구좌에 입금하요 관리하도록 규제하고 있으며 콘도분양회사가 $20.000을 초과하는 금액을 인출하고자 할 경우 별도의 보증 보험을 구입하여야만 가능하도록 안전장치가 되어있습니다.

 

입주예정일 (Occupancy Date)

보통 2년이상 기달려야 입주가 가능합니다. 전체 유닛의 70%정도가 판매되어야 공사에 착수하므로 예상입주일이 더 길어질수도 있습니다. 

 

입주예정일자 확정

입주시기가 늦어질 경우를 대비하여 Ontario New Home Warranty Program (ONHWP)에는 입주 지연 보상(Delayed Occupancy Date)에 관한 내용이 포함되어 있습니다.

- 모든 콘도 분양계약서에는 확정입주일자(Confirmed Occupancy Protection)나 임시입주예정일자(Tentative Occupancy Date)중 하나를 반드시 표기하도록 하고 있습니다.

- 임시입주예정일자(Tentative Occupancy Date)가 도래하기 90일 전까지도 확정입주일자를  통지 받지 못한 경우에는 당초에 통지 받은 임시 입주예정일자가 곧 확정입주일자로 간주됩니다. 모든 입주지연 보상금은 하루당 보상금액으로 산정하며 총액한도액이 있는데, 그 기산일이 바로 확정입주일자입니다.

- 건물의 지붕조립공정이 끝난후 30일 내에 콘도 구입자들에게 확정입주일자를 통지 해야 합니다.

 

확정입주일자의 연기

콘도 분양회사는 건축공정관리상 불가피하게 지연이 될경우에 콘도 구입자들에게 아무런 보상없이 합법적으로 입주 예정일자를 연기할수 있는 권리를 계약상 보장 받는 경우가 많기 때문에 확정입주일자를 통지 받았어도 현재 살고 있는 집을 시장에 내놓거나 집주인에게 렌트해지를 통지 하는 것은 신중하게 하셔야 합니다. 콘도 분양 회사는 확정입주 일자를 다음과 같은 범위에서 연기할수 있습니다.

- 확정입주일자 통지가 최소한 입주일 65일 전에 이루어졌다면, 분양회사는 120일의 범위 내에서 한차례 입주를 늦출수 있습니다.

- 15일 이내의 확정입주일자 연기의 경우, 분양회사는 최소한 입주일 35일 전에 구입자에게 통지하면 연기가 가능합니다.

- 위의 (1)과 (2)의 연기일자를 합한 총 일수가 135일 이내라면 두번의 연기도 가능합니다.

- 구입자에게 통지하지 않고 일방적으로 확정일자를 5일간 더 늦출수 있는 'Grace Period'권리가 있습니다.(단, 연기일자가 5일을 초과시 지연보상과 관련하여 Grace Period는 고려되지 않습니다.)

콘도 구입계약자가 분양계약서에 적은 입주예정일자조항을 수정하는데 서면으로 동의하면 그 이후에 다시 한차례 분양회사측이 입주예정일자를 늦출수 있는 기회를 갖게 됩니다.  이런식으로 동의해 주면 입주일자는 실제로 상당한 연기가 가능해지는 셈입니다.

사전에 통지가 적절히 이행되지 않고 일방적으로 지연시킨 경우나 135일 이상의 입주지연이 발생하면 콘도 분양회사는 지연 보상금을 지급해야 합니다. 다만 지연의 원인이 노조파업, 화재 또는 홍수같이 시공업체가 통제 불가능한 원인일 경우 입주지연보상에서 제외됩니다.

분양업체로서는 연기할수 있는 사유가 많으므로 현실적인 예상입주일자를 파악하기 위해 분양회사와 연락을 하여 수시로 건축 진행공정을 확인하여 이사계획등을 세워야 합니다.

 

입주전 검사(PDI : Pre-Delivery Inspection)

층별로 완공이 되면서 구입자에게 소유권등기(Final Closing)가 이루어지기전에 입주하할수있는 임시입주(Interim Occupancy)를 통보합니다. 이 시점에  구입자 본인의 유닛 내부 완공상태를 확인하는 절차를 하게 됩니다. 건물검사 담당자와 함께 안전모/안전화를 신고 유닛내부를 돌아보며 당초계약서와 다른점, 미흡한 공사나, 마감상태의 파손/불량등 구매자의 불만사항을 자세하게 나열하며 기록해둡니다. 이때에 작성된 PDI 내역서는 TARION의 ONHWP(Ontario New Home Warranty Program)에 따른  Claims의 자료가 되므로 PDI리스트에 포함되지 않은 불만사항은 나중에 하자보증을 받을 수 없으므로 반드시 서면으로 근거를 남겨두셔야 합니다.

 

Occupancy Closing

계약서 상에 정해진대로 계약금과 중도금을 납후하고 PDI 후에 콘도 열쇠를 분양회사로 부터 받습니다.

 

임시입주기간(Interim Occupancy)

소유권(Title)이 구입자의 명의로 등기되기전에 입주가능한 상태가 되면 낮은 층의 구입자부터 입주 통지를 받습니다. 이때에는 콘도분양회사가 건물주가 되고 콘도구입자는 세입자신분으로 임시로 입주하여 소유권이전등기가 될때까지 살게 되는 기간을 Interim Occupancy라고 합니다. 임시 세입자 처럼 거주하면서 콘도 분양회사에 매달 Occupancy Fee (잔금에 대한 이자비용+추정 재산세액+예상 월관리비)를 냅니다.  Occupancy Fee의 미납은 계약 취소의 사유가 될수 있습니다.

 

Final Closing

구입한 콘도의 잔금 지불이 완료가 되고 소유권이 구입자의 이름으로 등기가 되는 시점으로 더이상 콘도 분양회사의 동의 없이 재산권 행사가 가능해집니다.