Step 2. 모기지 대출상담 및 구입 예산 범위 설정

Mortgage Pre-Approval을 통해서 본인의 구입가능한 예산 상한선을 따져봅니다. 시중에 여러가지 모기지 상품이 있으므로 대출기관의 상품을 비교하셔서 상황에 가장 적절한 것을 선택하시는 것이 좋습니다. 특히 신용기록이 좋지 않거나 기준에 미달하는 구매자의 경우는 모기지 브로커가 좋은 중개자가 될수 있습니다. 모기지 브로커의 도움을 받아서 구매 할 경우 모기지 브로커의 커미션은 대출기관에서 지급하므로 구매자는 특별히 브로커에게 비용을 주지 않으셔도 됩니다. 미리 확정한 이자율 조건으로 모기지 대출을 얼마까지 해줄 것인지를 약속하는 모기지 대출 확약서(Mortgage Pre-Approval Certificate)발급받아 둔다면 자신이 대출 받을 수 있는 금액의 한도를 미리 알 수 있고 이자율도 발급일로부터 일정기간 (보통 60~120일) 동안 보장 받을 수 있는 장점이 있습니다. 특히 집을 매입하는 데 경쟁이 심한 경우 일반적으로 오퍼에 넣게 되는 Financing Condition 은 우선적으로 경쟁력을 떨어뜨리므로 Pre-approval 이 있는 경우 부담 없이 그 조건을 없앨 수 있어 유리하기 때문에 오퍼가 수락될 확률이  높아 질수 있습니다.

 

 

모기지 담당자와 상담시 용어가 생소할수 있으니 아래 내용들을 읽어보시고 가세요.

 

모기지 관련 용어 

 

- Mortgage term (모기지 계약기간) - 대출기관과 정한 조건들(이자율등)이 유지되는 기간 / 보통6개월~5년 / 기간종료후 전액상환하거나 새로운 계약을 해야합니다.

 

- Amortization Period (대출금 상환기간) - 보통 15, 20, 25년이며 이 기간 동안 대출을 해준다기 보다는 당초 정한 계약조건(예, 이자율)을 적용하여 정기적으로 (예, 매월) 상환해야 하는 금액을 계산하기 위해 적용하는 기간. 이 기간동안 대출금을 전액상환하거나 mortgage term으로 몇번 다시 계약(renew)하게 됩니다. 같은 조건하에서 이기간이 길면 정기적으로 납부하는 금액(원금+이자)이 줄어들지만 이 기간이 길어지면 내야하는 전체 이자금액은 늘어나게 됩니다.

 

- Payment(납부금) - 정기적으로(주로 매월) 납부하는 상환금으로 원금 상환분과 이자로 구성됩니다. 

 

- Blended Payment - 모기지 납부시 상환기간 내내 고정된 같은 금액이며 상환회수가 늘어 갈수로 같은 금액에 포함된 원금 상환분은 늘어가고 이자는 줄어 들게 됩니다.

 

- Interest Rate (이자율)

  + Fixed Rate (고정금리) : Mortgage Term 동안 정해진 같은 이자율로 고정

  + Variable-Rate (변동금리) : 연방정부에서 고시한 은행이자율에 따라 연동

 

- Payment Frequency (상환주기) - Monthly, Bi-weekly 또는 Weekly등이 있으며, 상환주기를 줄이면 이자 비용을 줄일 수 있습니다.

  + 계약기간 중에 원금의 일부 또는 전부의 상환을 인정하는 모기지 (Fully Open)

  + 원금의 중도상환을 인정하지 않거나 페널티를 부과하고 인정해 주는 모기지 (Fully Closed Mortgage)

  +  매년 정해진 한도 내에서 원금 일부의 상환을 인정하는 모기지 (Partially Open or Closed). 보통 20%정도를 인정하는 곳이 많습니다.

       (원금을 줄이면 이자금액을 줄일수 있습니다.)

 

 

모기지의 종류

 

- Conventional - 집 매입금액 또는 감정가액중 낮은 금액의 75%까지 대출해 주는, 즉 25% 이상의 Down payment가 필요한 모기지로 가장 일반적인 모기지.

 

- High-ratio - 25% 이상의 Down payment를 조달할수 없는 경우 집 매입금액 또는 감정가액중 낮은 금액의 75% 이상까지 대출을 받을 수 있는 모기지입니다. 일반적인 75%의 대출비율을 상회하므로 상환이 불가능해 질 것을 대비해 보험 (Mortgage Loan Insurance -대출기관을 위해서 들어주는 보험)을 드는 조건으로 대출해 주게 됩니다. 보험료는 일반적으로 대출받는 사람으로부터 받아 대출기관에서 내게 되며 보험료는 정기적으로 모기지 상환시 합쳐 내게 됩니다.

 

- Variable-rate Mortgage - Term 기간 중 이자율이 연방정부에서 고시한 은행이자율에 따라 연동되는 모기지로, 이 경우에도 매달 내는 Payment 금액은 같으나 그 안에 원금과 이자의 비중이 달라지게 됩니다. 만약 이자율이 낮고 앞으로 변동이 적을 것으로 예상되는 시기에 바람직하나 위험부담도 있습니다. 계약기간 중간에 변동금리를 고정금리로 변경해 주는 상품도 있습니다.

 

 

모기지 계산기

 

 

위의 모기지 센터 버튼을 누르면 아래 그림과 같이 직접 입력하셔서 계산해 보실수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

첫해부터 이자와 원금이 어느정도 납부가 되었고 대출금이 어느정도 남아있는지 알수 있습니다.

 

 

모기지의 신청 및 승인

 

모기지를 받기 위해서는 대출기관의 심사를 받아야 되는데 GDS ratio와 TDS ratio 가 대출기관에서 정하는 비율보다 낮아야 합니다. GDS (Gross Debt Service) ratio 는 모기지 상환금액, 재산세, 난방비를 합친 금액을 전체 수입 (Income)으로 나눈 비율이고, TDS (Total Debt Service) ratio 는 이 비용 외에 다른 상환비용 (금융대출, 자동차대출 등) 을 포함한 금액을 전체 수입으로 나눈 비율인데 일반적으로 GDS ratio는 32%, TDS ratio는 40% 를 넘지 말아야 합니다.

단, 이러한 심사방법은 당연히 일정한 수입이 있는 경우에 가능합니다.

 

신용기록(Credit Record) 이나 수입이 없는 신규 이민자들의 경우 - 일반적으로 대출기관에서 판단하여 매입하시는 주택가격의 35% 이상을 자기 자금으로 Down payment 로 지불하시면 나머지 금액을 모기지로 대출해 주기도 합니다.

 

취업자인 경우 - 재직증명서, 세금납부관련 서류, 보유자산 및 부채 내역, Down payment 의 출처 내역 등

 

대출기관에서는 Closing 전에 변호사 사무실로 Mortgage Instruction 이라는 서류를 보내 모기지를 등기할 수 있도록 하는 동시에 모기지 대출금액이 Closing Date 에 Buyer 의 Down payment 를 제외한 잔금으로 지불된다는 것을 확인해 주게 됩니다.

 

 

다운페이먼트

 

개인의 자금상황에 따라 다르며 Down payment 를 많이 내면 매월 내는 납부금이 적어집니다. 아울러 집을 계약한 이후 발생되는 비용, 즉 취득세(Land Transfer Tax), 변호사비, 홈인스펙션비 등은 물론 입주 후 발생될 수 있는 수리비, 가구구입비, 그리고 매월 발생되는 전기가스비 등 유지관리비까지 미리 감안하여 Down payment 금액을 판단해야 합니다.

 

 

클로징 비용

 

집을 구입하는데 있어서 집가격 이외에 들어가는 부대 비용들이 있습니다. 따라서 취등록세/변호사비용등 여분의 자금을 마련하고 있어야 합니다.

 

 

집소유에 따른 유지비용

 

 

집을 소유하면서 발생할수 있는 여러가지 비용들을 예상해 보는것도 중요한 과정입니다. 옆의 버튼을 눌러보세요.